La traducción literal del término Due Diligence Ambiental vendría a ser algo así como “diligencias debidas” y una traducción libre del mismo, aplicada a los trabajos que describimos, podría ser “diagnóstico ambiental” o incluso “auditoría”.
Cada vez son más numerosos los clientes que acuden a nosotros de forma previa a la realización de una actividad de compra – venta, al objeto de obtener información sobre los riesgos, beneficios y costes de una operación. La DDA es una herramienta fundamental que contribuye a facilitar la toma de decisiones y permite detectar, en su caso, la conveniencia de dar marcha atrás en la misma.
Los principales clientes que nos solicitan este servicio son promotoras y agentes inmobiliarios, gestoras de patrimonio y clientes privados que desean desarrollar una actividad en un determinado territorio o adquirir una instalación (en especial las relacionadas con la industria química, farmacéutica o petroquímica).
La Due Diligence Ambiental permite al comprador obtener información acerca de la viabilidad (ambiental, jurídica, y urbanística) de la propuesta, identificar los costes ambientales asociados a la misma y determinar la tramitación más ventajosa. De esta forma los compradores pueden optar a “descontarse” del precio de compra los importes derivados de la existencia de pasivos ambientales (por ejemplo, suelos contaminados, presencia de amianto o de residuos sin gestionar) y detectar, antes de iniciar una operación, si la misma es viable (casos, por ejemplo, de promotores de suelo que prevén realizar una actividad en un determinado territorio, en el que, ambientalmente, la actividad propuesta no es viable o es difícilmente autorizable).
Resulta menos frecuente trabajar para los propietarios de terrenos o instalaciones, si bien también hemos desarrollado trabajos para este tipo de clientes, que deseaban tener una visión real de la situación ambiental, legal y urbanística de sus bienes, de manera que puedan concretar sus expectativas de una forma objetiva.
Las Due Diligence Ambiental suelen realizarse en varias fases secuenciales, que se detallan a continuación:
FASE I: DIAGNOSTICO INICIAL
- Análisis documental de todos los elementos de la instalación y/o la parcela y del entorno en el que se ubica.
- Análisis legislativo de la actividad y su emplazamiento e identificación de requisitos legales ambientales a considerar:
- Evaluación de impacto ambiental
- Espacios protegidos (Red Natura 2000, hábitats, Zonas de interés para flora y fauna, etc.)
- Montes
- Suelos contaminados
- Emisiones a la atmósfera
- Hidrología
- Acústica
- Residuos
- Contaminación lumínica
- Planeamiento urbanístico
- Servidumbres a considerar (vías pecuarias, masas de agua, carreteras, otras instalaciones, etc.)
- Análisis de las resoluciones ambientales con las que puede contar la parcela o instalación (DIA, AAI, etc.) y valoración del grado de cumplimiento de sus condiciones.
- Identificación y análisis de posibles sanciones administrativas y/o quejas/denuncias de colectivos afectados.
- Análisis documental histórico de la parcela y del entorno para la identificación de posibles actividades anteriores que hayan podido generar un “pasivo ambiental”, como los suelos contaminados, por ejemplo.
- Inventario ambiental de la parcela y el entorno en relación con las variables del medio ambiente que puedan resultar determinantes para el diagnóstico.
- Análisis inicial de la arquitectura básica del inmueble y de sus instalaciones principales, y/o del proyecto a desarrollar en la parcela seleccionada.
FASE II: VISITA A LAS INSTALACIONES E INSPECCIÓN VISUAL
- Valoración de todos los aspectos ambientales significativos de la instalación y/o la parcela que pueden suponer la existencia de riesgos y/o costes para el promotor:
- Existencia de especies protegidas
- Existencia de elementos no cartografiados que ostenten algún régimen jurídico de protección o supongan un condicionante para el desarrollo de la actividad.
- Paisaje
- Residuos y subproductos generados y forma de gestión.
- Emisiones a la atmósfera.
- Consumo de agua, energía y materias primas. Eficiencia energética.
- Información sobre la calidad y la contaminación de los suelos.
- Almacenamientos y existencia de sustancias peligrosas.
- Sustancias que agotan la capa de ozono.
- Presencia de PCB´s.
- Conocimiento sobre la posible presencia de amianto.
FASE III: ELABORACIÓN DEL INFORME, IDENTIFICACIÓN DE RIESGOS Y EVALUACIÓN ECONÓMICA
Una vez realizada la visita a las instalaciones y/o a la parcela objeto de estudio se procede a la identificación de aquellos aspectos relevantes que puedan tener alguna incidencia económica en el desarrollo del proyecto o puedan suponer un riesgo para el Cliente
En los casos en los que se identifique que la operación es ambientalmente viable, se realizará una propuesta de medidas a considerar en la fase de diseño del proyecto y durante la posterior puesta en marca y explotación del mismo, que garanticen el cumplimiento de la normativa aplicable y mejore el comportamiento ambiental de la actividad.
FASE IV: REALIZACIÓN DE TOMA DE MUESTRA Y ANÁLISIS ESPECÍFICOS
Resulta necesario, en algunos casos en los que se identifican riesgos relevantes, proceder a la realización de estudios de detalle. Tal es el caso de la posible presencia de suelos contaminados, de amianto, o actividades que estén en riesgo de incumplir la normativa acústica o de emisiones a la atmósfera vigentes, por poner un ejemplo.
Estos estudios se abordan de manera específica y suelen requerir, además, de la realización de analíticas y/o muestreos.